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为贯彻落实市委、市政府部署，健全住宅小区出租房屋综合管理长效机制，解决“群租”等城市管理顽症，推动基层社会治理创新，盘活本市社会闲置存量住房资源，改善租赁住房供应结构，发展培育机构出租人，拓宽公共租赁住房房源渠道，根据住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）和《上海市居住房屋租赁管理办法》（沪府令第68号）、《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发〔2010〕32号）等的规定，现就鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房提出以下试行意见：
一、总体要求
（一）基本方式
代理经租社会闲置存量住房，指公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等机构（以下统称“机构”），采用长期租赁社会闲置存量住房的方式筹措房源，按照规定进行转租，或上述机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以机构的名义按照委托合同的约定出租居住房屋。
（二）实施主体
代理经租机构必须具备企业法人主体资格，并取得工商登记注册“房地产经纪”经营范围，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉，依法履行租赁住房治安和人口管理责任。
代理经租机构要充分利用信息化手段，开展代理经租社会闲置存量住房租赁经营管理。
（三）组织分工
区县政府要积极推进代理经租社会闲置存量住房工作，对所辖区域代理经租社会闲置存量住房工作进行规范管理、监督和指导。要建立各区县、各有关部门齐抓共管、相互配合的代理经租管理机制。区县住房保障房屋管理部门负责代理经租机构的房屋租赁行为监管；工商行政、市场监管部门负责对代理经租机构的经营行为实施监管；公安（治安、消防、人口）部门负责对代理经租房屋的治安、消防安全和人口进行监管；建设管理部门负责代理经租房屋室内装修工程监管；税务部门对代理经租机构依法纳税进行指导监管。上述区县有关部门接受市级对口职能部门对代理经租社会闲置存量住房工作的业务指导。
二、运营管理基本要求
（一）房源筹措
代理经租社会闲置存量住房的，房源应当符合以下要求：
1.房屋用途为居住类，且拥有合法权属证明，符合安全、消防和卫生等要求。
2.向房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人承租，并按照《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，订立书面租赁合同，办理租赁合同登记备案手续。租赁合同期限由代理经租机构与房屋出租人协商确定，扣除装修时间后一般不少于5年。
3.代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后，向社会出租，并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。
（二）供应配租
代理经租机构应当按照规定，与承租人签订居住房屋租赁合同（转租），并至房屋所在地的街道办事处、镇政府（社区事务受理中心）办理居住房屋租赁合同登记备案手续。
（三）治安、消防和人口管理服务
代理经租机构应当按照治安、消防和人口管理的要求，向代理经租房屋所在地公安派出所签订《治安责任保证书》，并建立信息系统，登记承租人及居住使用人信息，与公安人口管理部门相关信息系统进行联网，建立工作机制，维护和更新承租人及居住使用人信息，督促符合条件的代理经租房屋承租人、居住使用人及时办理居住登记手续。
三、代理经租房源用作公共租赁住房
（一）资格认定
专业公共租赁住房运营机构代理经租的社会闲置存量住房应当用作公共租赁住房。
其他社会代理经租机构筹措的房源也可用作公共租赁住房。相关机构要向市或房源所在区县住房保障管理部门提出资格申请，经批准后列入公共租赁住房社会代理经租机构名单，按照规定进行管理；其用作公共租赁住房的代理经租房源，纳入本市公共租赁住房发展规划和年度计划（根据代理经租工作实施情况，进行动态调整），并参照享受公共租赁住房配套支持政策。
（二）装修管理
代理经租社会闲置存量住房用作公共租赁住房，室内装修应当符合公共租赁住房相关规定。
区县公共租赁住房运营机构使用财政资金实施室内装修工程，应当按照规定进行招投标；在确定房源筹措区域和期限的基础上，区县住房保障管理部门可以统一组织招投标，参照新建公共租赁住房装修要求，按照价格等因素确定中标单位后，在相应区域和期限内认定房源的室内装修工程可以向中标单位直接发包，不再分别办理招投标手续。
（三）配租管理
代理经租社会闲置存量住房用作公共租赁住房，既可以由符合本市公共租赁住房准入条件的家庭（或单身人士）承租，也可以由单位承租后安排符合本市公共租赁住房准入条件的职工（或职工家庭）居住使用。配租应当控制户型标准，单身人士可以配租一套一居室或拆套配租一间居室，家庭可以配租一套一居室、二居室或拆套配租一间居室。租赁合同期限一般为1到2年，到期后双方同意续租的，相关保障对象应当按照本市公共租赁住房续租相关规定重新申请，并符合公共租赁住房准入条件。
（四）租赁价格
代理经租社会闲置存量住房用作公共租赁住房的，租赁价格按照略低于市场租金水平确定。
专业公共租赁住房运营机构制订租赁价格，要按照公共租赁住房相关规定进行评估，并报送区县住房保障管理部门备案。
其他社会代理经租机构应要确定并公布代理经租房源面向一般对象供应的市场化租赁价格（市场租金）和面向公共租赁住房保障对象供应的租赁价格；面向公共租赁住房保障对象供应的租赁价格要略低于市场化租赁价格（市场租金），并报送区县住房保障管理部门备案；取得的相应租金收入要分账核算。
（五）监督管理
代理经租社会闲置存量住房用作公共租赁住房的，代理经租机构应当按照规定，将配租房源、配租对象、租赁价格、合同期限、退租情况等管理信息及时录入本市公共租赁住房管理信息系统。房源所在地区县住房保障机构要对录入信息的真实性、及时性进行监督检查。
四、政府支持
区县可以通过企业投资、专项扶持、购买服务、合作筹措房源、建立信息服务平台等方式，对社会各类机构代理经租社会闲置存量住房给予支持。具体办法由区县政府制订。
代理经租社会闲置存量住房用作公共租赁住房取得的租金收入，可以按照规定享受公共租赁住房税收政策。
对区县政府、产业园区管理机构或用人单位向符合规定条件对象发放的用于租赁公共租赁住房、单位租赁房的租金补贴，相关对象可以将其用于租赁代理经租房源，具体办法由区县政府、产业园区管理机构或用人单位制订。
各区县政府要按照本试行意见要求，积极推动社会各类机构代理经租社会闲置存量住房工作规范有序开展，不断健全完善住宅小区出租房屋综合管理长效机制，促进上海经济转型发展和社会治理创新。
本试行意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市发展和改革委员会
上海市城乡建设和管理委员会
上海市财政局
上海市地方税务局
上海市工商行政管理局
上海市公安局
2015年1月20日
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