（一）
在今天(7月13日)举行的市政府新闻发布会上，市政府法制办副主任顾长浩介绍了将于今年10月1日起施行的《上海市居住房屋租赁管理办法》主要内容。
2011年6月20日，市政府第111次常务会议审议通过了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），7月7日，市政府第68号令正式发布，并将于10月1日起施行。
一、《办法》制定的指导思想
《办法》是在2004年8月市政府发布的规范性文件《上海市居住房屋租赁管理实施办法》多年实施经验总结基础上，适应变化了的情况的完善性重新制定。其指导思想主要是：
第一，在加快发展上海四位一体的社会保障性住房体系，加快解决市民居住困难的同时，充分发挥市场化房屋租赁在缓解居民住房需求方面的重要作用，以利于居住房屋租赁市场的健康、稳定发展。
第二，在民事意思自治、平等协商的法律框架内，通过制度规范的具体化，实行对承租人利益适当倾斜保护的立法政策，鼓励和促进双方当事人建立和形成较为稳定的居住房屋租赁关系。
第三，根据近几年本市居住房屋租赁方面的管理经验，在公共安全和公共秩序方面，进一步规范居住房屋租赁行为、完善租赁法律制度。
二、《办法》的主要内容
（一）关于适用范围
《办法》第三条明确了本规章适用的“居住房屋租赁”的基本法律特征：（1）是一种平等主体间的民事租赁行为，形成出租人交付居住房屋、承租人支付租金并居住使用的民事法律关系；（2）是一种市场化租赁行为，即在双方当事人平等、自主协商基础上选择居住房屋、约定房屋租金的市场交易活动。
鉴此，本规章排除适用两类特殊情形：（1）社会保障性住房租赁。保障性住房在承租人条件、租金标准、禁止转租等方面的法律规制不同于市场化房屋租赁；（2）传统公有住房租赁。传统公有住房租赁是计划时代的福利住房的历史产物，其房屋租赁的形式、承租人、租金标准、租赁期限、转租权利等已经固定化，既不同保障性住房，更不同于市场化住房租赁。因此都不适用本规章，但需要特别说明的是，传统公有住房承租人的转租行为已经市场化，本规章明确参照适用，具体制度规范将由市房屋管理部门参照本规章，另行制定规范性文件。
（二）关于居住房屋租赁管理体制
为了更好地加强政府部门对居住房屋租赁的管理，《办法》第五条、第六条根据条块结合、行业管理与属地管理相结合的原则，从四个方面作了明确：
第一，明确了房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。第二，强调了公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住登记管理；工商行政、质量技监等部门负责对利用租赁房屋进行无证无照经营行为的查处。第三，明确了税务、人口计生等部门的协同实施职责。第四，强化了属地管理，明确了区县政府、乡镇政府、街道办事处在将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理范围方面的职责。
（三）关于出租房屋的要求
对用于出租的居住房屋，《办法》第八条从房屋出租的必备条件和违法禁止两方面作了规定：一是要求出租房屋的结构及附属设施应当安全，牢固，具备供水、供电等必要的生活条件。二是，明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。
（四）关于加强承租人利益的保护
《办法》具体体现在租金、租赁保证金、续租、优先购买权等四个方面（第十五条至第二十条）：
第一，针对出租人随意调整房屋租金现象，对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制，不得单方面随意提高租金：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。
第二，限定出租人收取租赁保证金的数额，不得超过2个月的租金。
第三，针对租赁合同到期后如何续租的制度规范不具体、不清晰问题，规定出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人一个调整寻找住房的合理时间，应当提前1个月通知承租人；未提前通知的，原租赁合同继续有效。此后，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。
第四，租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
（五）关于居住房屋租赁合同登记备案
居住房屋租赁合同登记备案制度，一方面可以公开房屋租赁合同关系，有利于保护租赁当事人的合法权益，有利于维护居住小区的社会秩序和公共安全；另一方面便于管理部门掌握租赁市场信息，加强行政指导和管理，并为今后科学决策提供参考依据。为了更好地实现这一制度功能，《办法》第十三条作了两方面规定：
第一，租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。
第二，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，登记备案由房地产经纪机构代为办理。
（六）关于群租的认定标准
近几年来，房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系的不良后果，而且给居住小区的环境治理，治安、消防等社会秩序管理带来了安全隐患。因此，有必要在总结本市整治群租工作有效经验和做法的基础上，《办法》第九条至十一条从三方面针对性予以规范：
第一，明确了“最小出租单位”，即必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住。
第二，明确“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米。
第三，规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。
这一标准确定的法律意义和制度功能主要是为居住小区的相邻关系处理和公共秩序的维护奠定一个法律基础，有助于居住小区居民间纠纷的处理和行政部门加强行政指导和管理。
（七）关于房地产经纪机构和人员的要求
对于为租赁当事人提供经纪服务的房地产经纪机构和人员，《办法》第二十五条也提出了具体要求：其一，将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务。其二，对于不符合本规章规定的居住房屋租赁业务，明确不得提供经纪服务。其三，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价。其四，对于承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金。
（八）关于物业服务企业的要求
《办法》第二十八条对物业服务企业提出了一定要求：第一，明确了向管理部门报送物业管理区域内居住房屋租赁情况的义务。第二，规定了发现租赁当事人、房地产经纪机构或人员有违法违规行为而及时劝阻、制止和报告的义务。
此外，为了进一步完善居住房屋租赁制度，推动租赁市场健康发展，《办法》规定了代理经租制度。鼓励专业代理经租机构按照委托合同约定，出租居住房屋，获取收益。具体规定，将由市房屋管理部门会同相关部门另行制定。
《上海市居住房屋租赁管理办法》将在“中国上海”门户网站、上海政府法制信息网和东方网上全文公布。
（二）
在今天（7月13日）举行的市政府新闻发布会上，市住房保障与房屋管理局副局长庞元就《上海市居住房屋租赁管理办法》在制订过程中采纳的市民主要意见情况及贯彻实施具体工作作了介绍。
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据市委、市政府的工作部署，市住房保障房屋管理局会同市政府法制办等部门自2010年6月启动《上海市居住房屋租赁管理办法》的修订工作。在《办法》修订过程中，广泛开展调研，一方面广泛征求听取了人大代表、政协委员、专家学者、相关管理部门、区县政府、基层街道，以及司法系统、律师协会、经纪机构、房东房客等方面的意见，另一方面收集和研究国家、外省市相关法律法规、最高院司法解释及境外的立法例，先后修改了三十余稿，形成了《办法》（征求意见稿）。
为充分听取民意、集中民智，根据市委、市政府的要求，《办法》（征求意见稿）于4月11日至4月20日全文公布向社会公开征求意见。公开征求意见期间，广大市民热烈关注，经统计，主要论坛浏览数达12576人次，其他网站、社区、论坛点击数约22629人次，共收到市民意见建议941件。
征求意见结束后，市房管局会同市政府法制办对市民意见逐条进行分析研究，对《办法》条文作了进一步修改完善。市政府已于近日正式颁布《上海市居住房屋租赁管理办法》，将于10月1日起正式实施。
一、市民主要意见建议的采纳情况
征求意见结果汇总显示，80.4%的市民对《办法》（征求意见稿）总体持肯定态度。认为《办法》（征求意见稿）在进一步明确出租房屋的条件，限制随意调整租金，收取租赁保证金金额，进一步明晰租赁双方的安全责任，规范经纪机构的中介行为等方面均作了明确规定，规范了租赁行为和市场，维护了租赁双方当事人的合法权益，同时有利于深入开展“群租”整治，还老百姓一个安全、宁静的居住生活环境。但在租赁管理的许多问题上，市民由于所站的角度不同，看法也不尽相同。
在对调查问卷相关数据的统计汇总和市民意见建议的分类梳理的基础上，经研究，《办法》（征求意见稿）一半以上的条文内容做了重要修改，条文数量也由31条增加为37条。主要的修改内容包括：
（一）进一步明确了《办法》的适用范围，即规范市场化的居住房屋租赁及相关监督管理活动。同时，在《办法》中增加了第三条（定义），对适用范围作了更加清晰的界定，即“本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为”。
（二）为强化属地化管理，针对市民提出租赁管理应充分发挥居委会、村委会自治组织在社区租赁管理中作用的建议，《办法》第六条（属地管理）中增加了一款，“居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定”。
（三）针对市民提出的房屋承租人应当具备合法身份以保证房屋租赁安全性问题，《办法》第七条（租赁当事人）中增加一款“出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋”。
（四）为有效解决市民提出的居住面积如何计算不明确的问题，《办法》第十条（最低人均承租面积）中增加一款“前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。
（五）对于市民反映强烈的小区内设置集体宿舍的问题，《办法》第十一条（集中出租管理）中增加一款“居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍”。
（六）针对市民对租赁合同登记备案误解为政府为了收税和反映不够便民的问题。此次公开征求意见中，对“登记备案”条款，持支持意见的占49%，持反对意见的占28%。之所以支持比例低，主要是有部分市民误解为政府是为了收税。租赁合同登记备案是强化居住房屋租赁综合管理，维护租赁当事人的合法权益，尤其是有利于维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”和“买卖不破租赁”等权利的实现，也有利于对人口的管理。住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》已有规定，且相关税收并非新设，按规定纳税也是公民的义务。对登记不够便民的问题，《办法》修订时增加了相关内容，第十三条（登记备案）规定，“租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案”，同时规定“通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案”。对于经纪机构未按规定代为办理登记备案的，《办法》第三十三条规定，“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款”。
（七）针对市民提出租赁保证金应当根据装修程度、设备配置等而不应简单根据租赁期限来确定的建议，《办法》第十六条租赁保证金不再根据租赁期限在一年以上或以下设置不超过一个月或两个月的租金数额，而是统一规定“未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金”。
（八）针对市民反映的《办法》（征求意见稿）第十六条中“接受转租人”用语不规范的问题，《办法》第十七条（转租）中将其修改为“次承租人”。
（九）针对市民提出的优先购买权中提前通知的期限应当与上位法保持一致，并应当同时规定承租人行使优先购买权期限的问题，《办法》第二十条（优先购买权）中规定，“房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权”。
（十）针对市民提出的承租人擅自“居改非”的问题，《办法》第二十四条（承租人的义务）增加规定，承租人“不得利用承租的居住房屋从事经营活动”，同时在第二十三条（出租人义务）中规定，出租人“发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事无证无照经营的，及时报告工商行政等有关部门”。
（十一）针对市民提出代理经租机构业务内容不明确的问题，《办法》第二十六条（代理经租）进一步明确规定，“本市鼓励专业代理经租机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以自己的名义按照委托合同的约定，出租居住房屋，获取收益。具体管理规定由市房屋行政管理部门会同相关部门另行制定”。
此外，市房管局还根据市民的意见和建议，对应当由其他法律法规规章予以规范、或者不具有操作性以及没有必要规定的内容进行了删除，同时在文字表述和条文排序上进行了调整。市民意见建议的采纳情况，已于今天在市房管局的政府网站上进行了反馈。
二、贯彻实施《办法》的具体工作安排
为保证《办法》的贯彻实施，下一步，市房管局还将会同相关部门做好以下几方面工作：
（一）制定租赁合同登记备案的实施细则和操作口径，并与《办法》同步实施。同时，会同民政部门、区县人民政府落实社区事务受理服务中心做好登记备案的具体工作。
（二）会同工商行政管理部门根据修订后的《办法》条文，进一步修改完善《上海市居住房屋租赁合同》示范文本，并在《办法》实施前在两局的政府网站上予以公布。
（三）会同工商行政、税务等管理部门，就专业代理经租机构的设立、资金人员条件以及相关配套政策进行专题研究，并适时出台。
（四）会同相关部门及区、县人民政府，组织对各级居住房屋租赁管理人员和基层工作人员的政策和业务培训，确保《办法》贯彻落实。
（五）通过报纸、电视、电台等新闻媒体和政府网站、主要门户网站等渠道，进行《办法》的条文解读和宣传，以利于市民对《办法》的准确理解和自觉遵守。
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