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单位租赁房是指本市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，提供给本单位职工短期租住的职工宿舍，包括本市农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。
近年来，本市部分产业园区、企事业等单位积极探索，在自用土地或农村集体建设用地上，建设了一批人才公寓、职工宿舍和来沪务工人员宿舍等单位租赁房，这既有利于完善房地产市场供应结构，有效缓解部分市场租赁需求；也有利于引进、留住各类人才和务工人员，帮助他们解决阶段性的居住问题。为了引导、规范单位租赁房的建设和使用，现提出试行意见如下：
一、单位租赁房建设的基本要求
（一）主要目标
在坚持住房制度市场化改革方向和加快完善住房保障制度的前提下，总结各单位在实践中的创新做法，按照“政府引导、规范运作，只租不售、封闭运行”的要求，规范以单位自用土地建设职工宿舍及农村集体建设用地建设市场租赁房，多渠道解决单位职工、引进人才、来沪务工人员及其他人员临时的过渡性居住需求。
（二）基本原则
1.符合城乡规划。项目选址应符合城乡规划和土地利用规划，主要选择与生产性活动区域适当分离的相对独立区域。
2.符合环保要求。项目选址应注重环境条件，避开噪音超标或有毒有害、易燃易爆等区域。
3.符合基本的设施配套。项目选址应考虑市政和公建配套设施，满足基本生活的条件。
4.符合相关法律、法规和政策的规定。新建和旧建筑物改建均应符合国家和本市相关法律、法规、政策以及建筑设计、建设规范和技术标准的规定。严禁变相违规建设福利房、解困房。
（三）管理部门
市住房保障房屋管理局是本市行政区域内单位租赁房建设和使用管理的行政主管部门，负责相关政策的研究制订、实施和协调等工作。
市、区县规划土地、农业、建设、发展改革、经济信息化等部门按照职责分工，负责单位租赁房的管理工作。
区县政府按照属地化管理原则，负责本辖区内单位租赁房建设和使用管理的统筹规划、组织实施和协调监管。
二、单位租赁房的建设
（一）用地性质和权属
经审核批准用于建设租赁房的单位自用土地和建设市场化租赁宿舍的农村集体建设用地，其用地性质不变、土地权属不变。
（二）利用自用土地建设
有以下三种方式：
1.新建。本市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其它单位在新建（包括改建、扩建）建设项目中，可以建设单位租赁房。其中，企业范围内的行政办公及生活服务设施用地面积未超过总用地面积7%的，可安排未超过部分用地用于建设单位租赁房；已达到用地面积的，原则上不再调整。如有特殊情况，应在通过市有关行政主管部门共同认定后，适当提高生活配套设施用地比例，用于建设单位租赁房。产业园区开发管理主体有自用土地的，可以利用自用土地新建单位租赁房。
2.拆除重建。在符合企业范围内的行政办公及生活服务设施用地面积不超过总用地面积7%的条件下，经办理相关建设项目审批程序后，单位可以在已建成的厂区、产业园区、高校校区或部队营区内建设单位租赁房。
3.非居住房屋改建。利用闲置非居住房屋改建单位租赁房的，按照《闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定（试行）》执行。
（三）利用其他土地建设
单位自用土地不足的，由区县政府根据区域内产业发展和土地使用等情况，统筹安排下列用地建设单位租赁房。
1.产业结构调整土地。在区县行政范围内，结合城市规划和产业调整，对实施产业结构调整后腾出的存量土地，采取公开挂牌方式出让，结合项目建设的实际特点，设置一定的建设要求，由单位受让后建造单位租赁房，定向提供给单位内符合条件的职工租住。
2.农村集体建设用地。结合本市集体建设用地有偿使用和使用权流转试点，按照“城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展”的原则，在符合城乡规划和土地利用规划、建设用地总量不增加的前提下，镇、村集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设限定供应的市场化租赁宿舍。
（四）项目审批
单位租赁房建设项目应按照国家和本市有关固定资产投资管理的要求，办理相应建设工程行政审批手续。
（五）建设资金
单位租赁房建设资金由建设单位自筹解决。其中，农村集体土地建设市场化租赁宿舍可以由镇、村两级集体投资参与建设，按投资比例分享收益。经济收益主要用于社会保障、发展集体经济。涉及村级集体投资的，具体方案需经村民会议或村民代表会议讨论通过。项目建设实施方案需符合区县、镇的城乡规划、土地利用规划。镇政府应对实施方案严格把关，并由建设主体按规定办理相关手续。
（六）建设标准
单位租赁房项目的建设应符合建设部发布、2006年2月1日起施行的《宿舍建筑设计规范》及其他国家和本市现行的有关建筑标准规范规定。
单位租赁房项目公建配套建设，参照本市保障性住房项目的有关标准执行。
（七）竣工验收
单位租赁房项目建设单位应按有关规定办理竣工验收手续。验收通过后，建设单位应按规定向市、区县建设管理部门进行竣工备案。
（八）权属登记
单位租赁房项目建成后，建设单位应按照有关规定办理房地产登记。单位租赁房登记为职工（集体）宿舍，不得分割办理小产证。
除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得单独转让、单独办理房地产转移登记。单位租赁房办理房地产转移登记后，不得改变原用途。
三、单位租赁房的使用管理
（一）租赁和物业服务机构
单位租赁房出租经营前，单位租赁房产权单位应成立或委托相应的租赁和物业服务机构（以下简称“租赁服务机构”），负责单位租赁房的租赁管理和物业服务。物业服务标准参照《住宅物业分等服务标准》相关等级设定，并可根据承租人需求，有偿提供相关专项服务。
（二）供应对象
单位租赁房应提供给本单位签订聘用（劳动）合同的职工租住。具体申请租赁条件由各单位自行制定，并在单位范围内公布。
职工宿舍在本单位职工租住需求基本满足的前提下，可由上级单位调剂使用，安排系统内其他单位符合条件的职工租住。
由产业园区开发管理主体建设的，应供应园区内企业符合条件的引进人才或来沪务工人员租住。
利用农村集体建设用地建设的市场化租赁宿舍，应优先提供给周边产业园区、产业聚集区内的引进人才和来沪务工人员租住。
（三）租期管理
单位租赁房租赁期限一般不超过3年。其中，来沪务工人员承租的，应根据其劳动合同中的用工期限约定租期。
单位可以通过调整租金或者租金补贴等经济方式调节承租人实际支付的租金水平，建立租赁退出机制。
（四）租约管理
单位租赁房租赁应签订房屋租赁合同。房屋租赁合同一般一年一签。签订房屋租赁合同时，租赁服务机构应对申请租住人员的身份证明、聘用（劳动）合同等材料进行登记，并送所在地街道、乡镇的人口管理部门备案。一旦租住人员发生变化，应及时办理变更登记及备案。房屋租赁合同签订后，由租赁服务机构到房屋所在地区县房地产登记机构办理房屋租赁合同登记备案。非本市户籍的租赁人员必须办理居住证或临时居住证。出租单位应根据市政府有关规定，落实对租赁房屋的治安和消防安全责任，督促办理居住登记。
（五）税费优惠
对按照政府规定价格向规定对象出租单位租赁房所取得的租金收入，按照有关规定实行税收优惠。
经市有关行政主管部门认定的单位租赁房项目的水、电、煤等公用事业建设和收费标准，参照居住类房屋标准执行，实行按幢计量和按照居民生活用水、用电、用气标准计价。
需要按照民用公用事业标准建设和收费的单位租赁房项目，由建设单位向市住房保障房屋管理局提出申请。由市住房保障房屋管理局会同市发展改革委、市建设交通委共同审核认定后出具批复，并抄送相关公用事业单位。
（六）拆迁补偿
单位租赁房经营期间，因国有土地收回或农村集体土地征收而需要进行拆迁补偿的，房屋按市场重置价格计算，土地仍按照原用地属性和收益标准进行补偿。
四、单位租赁房的其他管理规定
（一）违规处理
单位租赁房建设和使用中涉及的违规建设、租赁等行为，由相关行政管理部门按照有关法律、法规的规定进行处罚。
（二）试行期限
本意见自印发之日起试行，试行期为三年。本意见试行前已建成并经营的职工宿舍、人才公寓和来沪务工人员宿舍，可以参照本意见相关规定执行。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市规划和国土资源管理局
上海市农业委员会
上海市城乡建设和交通委员会
上海市发展和改革委员会
上海市经济和信息化委员会
二○○九年八月十二日
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